Текущий ремонт МКД (многоквартирного дома)

Текущий ремонт МКД

Что такое текущий ремонт МКД

Текущий ремонт – это целый комплекс строительных и организационных работ, которые призваны устранить неисправности или же восстановить достаточную работоспособность инженерных групп дома, его оснащения и прочих участков для возвращения и поддержки нормативных эксплуатационных показателей (постановление Госстроя РФ 27.09.03№170).

Говоря проще, текущий ремонт здания – это рабочие мероприятия по его поддержанию в нормальном и подходящем для проживания состоянии, а именно устранение дефектов и поломок. Также это основополагающая мера для обеспечения соответствующего технического состояния дома – требуемых параметров устойчивости и прочности, безопасности и годности строительных структур, инженерных групп и их элементов. Все они должны подпадать под требования технических и других регламентов.

На практике текущий ремонт часто сводится к устранению второстепенных неполадок, возникших в процессе повседневной эксплуатации здания, и к систематическим работам по защите дома от преждевременного износа. Причем само здание в данном процессе так и остается жилым, а по окончании ремонта его технические характеристики не меняются.

Нормативная документация допускает 3 понятия текущего ремонта зданий:

1. Согласно ст. 1 Закона Московской области от 13.04.06 (ред. 24.06.16) №54/2006-ОЗ: комплекс строительных и технических мероприятий, выполняемый с целью устранения неисправностей и сохранения норм показателей эксплуатации.
2. В соответствии с приложением 1 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.88 №312: ремонт для восстановления полной работоспособности конструкций дома и его инженерных групп, а также поддерживания показателей эксплуатации.
3. Исходя из п. 3.4 Положения о проведении планового предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.00 (Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 №279): регулярные действия по своевременному обереганию частей и инженерных сооружений дома от слишком раннего износа вследствие устранения мелких повреждений и проведения профилактических мероприятий.

Важный момент: данные о текущем ремонте должны отражаться в журнале эксплуатации многоквартирного дома, форма которого пока не утверждена Минстроем России, за счет чего ее можно разработать самостоятельно и применять до изменения этой ситуации.

Особенности ремонта помещений МКД

Помещение – это часть здания или сооружения, которая имеет конкретное назначение и ограничивается строительными конструкциями (согласно ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ). Следовательно, текущий ремонт помещений включает те же работы, что и ремонт самого здания либо сооружения. При наличии вопросов и для уточнения конкретных моментов, стоит обратиться к юристу.

Особенности ремонта в арендованном помещении

Выделяют общие принципы отнесения работ к текущему либо капитальному ремонту, но в случае арендованного помещения они отличаются только тем, что капительный ремонт обязан выполнять арендодатель, а текущий ремонт жилого помещения уже сам арендатор.

Специально включать отдельные условия в договор аренды не нужно, так как в они уже отражены в тексте закона, и их выполнение обязательно для обеих сторон. В договоре допускается указание конкретных видов ремонтных мероприятий и сроков их проведения, а также факта перераспределения обязанностей по ремонту и оплате требуемых расходов (если в законе и правовых актах не указано иное). Например, арендатор может выплатить арендодателю потраченную им на капремонт сумму либо же провести его самостоятельно.

Текущий ремонт МКД – перечень работ

Текущий ремонт такого здания должен включать:

1. Осмотр спецкомиссией на предмет выяснения технического состояния.
2. Создание плана и определение последовательности ремонтных мероприятий.
3. Проведение тендера и назначение организации-подрядчика.
4. Подписание договора с указанием сроков исполнения ремонтных работ, штрафов и вариантов регулирования конфликтных ситуаций.
5. Выполнение организацией-подрядчиком оговоренного объема работ.
6. Прием результатов ремонтных работ спецкомиссией, состоящей как из уполномоченных лиц управляющей компании, так и из жильцов МКД.
7. Составление и подписание акта выполненных работ.

Обратите внимание: если в точности следовать этому алгоритму, риск низкого качества и невыполненного в срок ремонта сводится к минимуму, а собственники жилья получают гарантии на возвращение денежных средств, потраченных на ремонт, в судебном порядке.

Цели текущего ремонта

Главной целью текущего ремонта считается устранение появившихся в ходе эксплуатации недостатков. Если же в здании запланирован капремонт или оно подлежит сносу, текущий ремонт проводится для обеспечения жильцам адекватных условий проживания: это может быть наладка инженерного оборудования или подготовка к сезонным типам эксплуатации.

В соответствии с п.18 ПП РФ от 13.08.2006 №491 текущий ремонт многоквартирного дома производится по результату собрания собственников входящих в него помещений.

Составление плана текущего ремонта МКД

Основным фактором, влияющим на выбор и план проведения ремонтных работ, считается осмотр многоквартирного дома для обнаружения проблемных участков и оценки степени износа элементов конструкции и инженерных групп. Так, текущий ремонт нужен, если:

участки инженерных сооружений вышли из строя и требуют восстановления;

произошло повреждение дверей и окон в подъездах или слегка разрушился фасад (без влияния на устойчивость и безопасность самого сооружения);

наступил плановый срок проведения профилактических и косметических работ.

По итогам осмотра представители управляющей компании создают перечень работ по текущему ремонту, проверяют его с действующим председателем ТСЖ (совета), либо утверждают на собрании жильцов. Затем определяются и утверждаются сроки ремонта.

Кто может выполнять текущий ремонт жилого дома

Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ от 15.05.13 №416 ремонтом многоквартирного дома может заниматься как сама управляющая компания, так и фирмы, с которыми был заключен соответствующий договор. Решение принимается на основе ресурсов, что есть в наличии.

Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома

В соответствии с правилами Госстроя от 27.09.03 №170 и методическим материалом по содержанию или ремонту домов, в перечень производимых работ могут быть включены:

ремонт фундамента – усиление, устранение локальных искривлений, сооружение отмостков и подвальных входов, реконструкция поврежденных частей и продухов;

ремонт крыши – устранение повреждений кровли, усиление строп (при наличии), антисептирование, ремонт гидроизоляции и вентиляции, замена сточных труб;

ремонт перекрытий и межквартирных перегородок – замена отдельных элементов, укрепление, заделка образовавшихся в процессе эксплуатации трещин и швов;

ремонт окон и дверей в подъезде – реконструкция, заполнение и частичная смена;

ремонт лестниц, крылец, «козырьков» и балконов – реконструкция или замена;

ремонт полов – реконструкция или полноценная замена поврежденных участков;

ремонт центрального отопления (а также, при наличии, печей и очагов) – установка, реконструкция и замена отдельных элементов, включая котельные;

ремонт электроснабжения (за исключением внутриквартирных устройств);

ремонт водоснабжения и канализации – установка, реконструкция, смена отдельных вышедших их строя элементов, включая также и насосные установки;

ремонт вентиляции – реконструкция работоспособности и замена частей;

ремонт мусоропроводов и специальных общедомовых технических устройств;

внутренняя отделка – реконструкция поврежденных участков отделки потолков, полов и стен в подъездах, технических и общедомовых вспомогательных комнатах;

внешняя отделка – реконструкция поврежденных тротуаров, дорожек, проездов и разных оград, а также спортивных, детских и прочих относящихся к дому участков.

Замена и реконструкция элементов общедомовых техустройств осуществляется специализированными фирмами по договору подряда или же компанией, обслуживающей фонд жилья. Работы должны вестись по регламентам заводов-производителей данных устройств либо соответствующими отраслевыми ведомствами или надзорными службами.

Что не может входить в текущий ремонт МКД

Согласно п. 19 ПП РФ от 13.08.06 №491 в состав текущего ремонта не могут включаться:

работы по восстановлению или замене окон и дверей в помещении, не считающемся местом совместного использования;

работы по устранению неисправностей или замене окон и дверей, находящихся внутри жилых и нежилых помещений.

Такие виды ремонтных работ уже относятся к обязанностям собственников жилья.

Что не относится к текущему ремонту МКД

Текущий ремонт в многоквартирном доме производится только на основании результатов собрания всех владельцев квартир или долей в них, и осуществляется для поддержания и продления срока допустимых эксплуатационных показателей, а также для профилактики преждевременного износа здания. Но в список мероприятий текущего ремонта не входят:

замена ограждающих несущих конструкций дома и смена лифтов;

работы по починке дверей, стоящих в жилом или нежилом помещении, которое при этом не выполняет роль места совместного пользования собственников жилья;

работы по восстановлению окон и дверей внутри квартир.

Ограждающие несущие конструкции могут быть заменены только в ходе капремонта, а за оставшиеся пункты (ремонт дверей и окон в жилых и частных помещениях) отвечают уже собственники конкретных комнат или квартир, требующих проведения ремонтных работ.